如果第三人清楚的知道不动产上设有抵押权，仍愿意买卖，则合同是有效的，买到后相当于用自己的不动产为别人承担了担保责任，如到时债权人行使了抵押权，可以向被担保人追偿，但承担了被担保人无力偿还的风险。
如果第三人不清楚，则可以重大误解或欺诈行使撤销权。
要具体分析 中华人民共和国合同法
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
内容全部来源于网络收集，如有侵权，请联系网站删除！