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认认真真说一些在上海买房子的事情

我要收藏 2016-04-18 07:20 阅读(6262) 来源:真叫卢俊的地产观

之前一直在在行里有一个服务,就是陪人喝咖啡聊天的服务,以前呢一直生意不好,过好年之后猛然发现找我聊天的朋友剧增,巅峰时期一天会有五位朋友前来聊天,他们聊天的内容其实都是关于买房这件事。

聊的频次多了,我想把我和大家聊天分享的内容用文字的方式来记录下。

没有很多理论的东西,都是一些直接的感受东西,别争辩,信不信由你

首先是我发现的一个现象

就是所有找我聊天的朋友买房都是准备自住的,或者刚需或者改善,但是大前提都是以自己居住为主导。但是所有人问我的第一个问题就是:房子以后还会不会涨

这其实说明了一个问题,就是上海的房地产,已经没办法剔除保值属性了,所以未来针对房地产投资进行强行打压可能的效果会和往年的不一样。

好了,这个我就不展开来聊的,和大家分享一些大家经常会问的几个关键问题

对于什么时候买房的问题

一般问我这个问题的朋友就说明是想买房的朋友,所以我几乎就跳过了该不该买房这个问题。当然我对于该不该买房的问题,但凡你问我这个问题,就说明你想过要买房这个念头,对于有这个念头的朋友,我一般的建议就是去买房吧

而对于什么时候买房,在上海我一般都会这么说

如果这个需求你躲不过,那么今年最好就买房,未来上海的市场供应量越来越少,也就是说房子一定会成为越来越稀缺的东西,所以未来的房价趋势还是呈现往上走的格局,所以如果可以置业,今年置业是相对比较好的时间点

但是我也不认为今年的时间是越早越好,毕竟现在是政策调控期,对于现在的调控期政府的意图已经非常明显了,去年12年的一波量升价涨这个现象非常不满意,这一次调控多少有点赌气的意思

所以对于调控落地的三个月一定是严格执行,并且是高压的态势。过去的2个月已经证明了,通过不给预售证的方式让开发商感受到一丝丝寒意,所以对于未来但凡能够拿到预售证的项目,之前一定经过一定程度的部门喝茶,对于定价一定不会太偏激,很偏激一定会被暗示再度严控

所以4-6月份能够拿到预售证的项目,一定不会用非常激进的价格来挑战政府的底线

所以我认为这三个月是有可能在市场上淘到比较划算的项目的

所以这三个月是比较好的窗口期,如果有购房需要的朋友可以选择这段时间来置业

到底是买一手房还是买二手房

其实每个人都会告诉我他的预算和期待的总价范围,接下来对于选择一手房还是二手房有过犹豫。卢俊没有看过很多理论知识,就是从实际的购买过程来看,基本会给出这样的意见

对于二手房来说,因为每一个房东的心态不同,背景情况不同,需求不同,所以对每套房子的定价也就不同,所以你买二手房是有可能淘到性价比比较高的房子。

但是买二手需要做好一个前提准备就是:你要做好充足的时间准备。原因还是那句话,每一个房东是不同的,所以你要花时间去和每一个房东接触沟通了解情况,而且还要包括和中介斗智斗勇。所以必须要有充足的前期看房时间。如果不花足够多的事情 ,被中介坑可能就是大概率时间。

而一手房相对信息透明且对外公开,没有那么多的变数,可以在购房前期准备时间上而已帮你节约很多

所以在你准备买房的时候,你先自己看看,有没有给自己腾出足够多的看房时间以及准备花多少钱买房,选择最适合自己的模式

但是如果一个朋友,他的首付款有限但是又希望尽可能多的用杠杆来买房的话,那么我一般会建议他买一手房,因为就像我之前说的,房东心态不同,可能总价低的房子但是他会要求首付很高,或者房东自己房子还有背负贷款必须要求高首付,这样对于首付款有限的朋友就是影响。再或者老房子贷款不能做很长,每个月还款压力会增加很多。一手房反正可以做到最高的资金杠杆,这一块让人省心很多

也是为什么很多投资客愿意选择一手房的一个重要原因,因为一手房可以最大程度的用杠杆,而且决策周期短,便于做出误差最小的选择

对于买房考虑还贷压力的问题

这是不少朋友会问的,比如一套房子首付凑够了之后,但是还贷每个月需要在1.5万元以上,而目前家庭的月均收入也在1.5万左右,类似这样的压力如何承担的问题

就是首先需要明确一点,买房子本来就不是一件随随便便就可以搞定的事情,不论是刚需还是置换都不存在空手套白狼的事情,对于未来的还款要做好一定的心理准备

但是也不要过分的悲伤,你要坚定自己未来的能力提升带来的收入提升可以让你足够应对现在的压力,现在最低社保缴纳额每年都有10%的提升,你要相信每一年你的收入都会高于10%的提升,现在开始两年可能很辛苦,但是两年之后还是那样的房贷,但是你却不是两年前的你

你要相信一句话,上帝是公平的,他让你现在爽了以后就苦了,他让你现在苦了以后就爽了,这句话在买房这件事上无比的灵验

关于置换的各种细节

问我的朋友,大部分都是先卖掉自己手上的房子然后再买新房子,这个比例现在在上海这个市场越来越多了。对于置换,我一般会建议关注几点

1、置换后的物业一定会比之前的更昂贵的,不然这一次置换就是一次亏损的投资。任何大额的交易都要考虑和通货膨胀进行抗争,如果置换之后不能帮你更好的对抗通货膨胀,那么还不如不置换

2、一次的置换最好对你以下两个元素都可以帮你满足:居住环境更好了、对外交流通行更加方便了。如果这两个元素一定要选择一个,我倾向于选择对外交流通行更方便这一个元素

换句话说先考虑地段再考虑空间。因为室内空间这个元素不是一成不变的,随着科技的变化是可以得到提升的,比如科技提升取代了电视机柜和电视机厚度,比如科技的提升增加了单位空间的收纳能力,比如科技的提升增加了空间变化的可能

如果预算实在不够,置业的这两个方向到底选择哪里

很多年轻的朋友会和我说,自己的预算实在不多,又不想离开上海,那么置业到底怎么选

其实对于他们来说,给他们的选择其实不多,大概就是两个

一个选择近上海城市,比如昆山千灯之类的外围城市置业,后期依赖地铁或者开车的问题解决交通

一个选择上海的酒店式公寓,相对来说低总价解决资金不够的问题

每次当朋友问我这两个选择的时候,我都很痛苦,因为这两个都不是非常好的选择,酒店式公寓未来存在置换变现困难的问题,外地的房子存在增值缓慢的过程

我一般给的建议就是,如果这个房子,你现在准备居住,未来哪怕自己不住了也不会销售而是采用出租的方式放长线,那么酒店式公寓无疑是比较好的方式,再加上互联网的元素存在,让这样的产品的出租率越来越高

而如果是准备以后可以变现翻身在上海依然可以买房,那么外地的住宅起码还有价格可以卖

买房的户型选择需要关注什么

对于户型的选择,需要考量两个环节,第一是这个户型是否适合自己居住,第二个这个户型是否具备保值元素。第一个问题很简单但也最难回答,户型舒适性和适用性不是一篇文字就可以解决的问题,卢俊对于这个就说几个一定不能买的户型吧。

——厨房和卫生间通风效果的不要买,评判是否通风不是因为他是否开窗,而是是否有足够的对流空间存在

——过道太长的户型不要买,过道的存在说明户型浪费比较多

——层高低于3米的户型不要买,不是说2.9米的户型就有多压抑,设计2.9米层高的户型说明开发商应该只考虑自己的利益,这样出发点的项目户型设计一般好不到哪里去

——主卧小于13个平米的户型不要买,随着家庭的成长,主卧的变化是最多的,可能是从一个人睡到两人共眠到后面带小孩入睡,所以主卧不适合非常小,不然未来给自己留的余地就比较小

大概这样,对于户型舒适度的问题可能一个晚上也说不完,这边就简单的说一下

另外一个需要强调的一点就是这个户型的抗风险性

之前说过,现在所有人买房都会考虑增值和保值的问题,为什么现在的一手房的单价可以高于二手房,出了产品新之外,户型设计的相对合理、空间利用率高也是保证他未来能够保值的核心原因,核心有两个

第一,面积控制合理的,120平米以下规划三房以及160平米以下可以规划好四房,紧凑型户型会越发的吃香。我们看到现在在上海所有的豪宅都没有做大户型类产品了,户型清一色的走紧凑路线,这就是一个趋势

第二,洋房类或者叠加类能够实现比较高的附加值的。别墅的偷面积其实一直在做,而且他们的面积比较大。反而现在出现的小洋房或者小叠加类产品,再加上比较高的附赠价值,未来的户型竞争力会比较高,而且保值性也会比较好

最后一个问题,哪里买房增值空间比较大

其实我不大喜欢回答这个问题,每次别人问我的时候内心os就是:你不是自住么,涨不涨关你什么事。后来想想,如果购房者里有一部分人冲着投资投机的需求买房的话,那是投资客的问题,但是现在所有人买房都冲着保值,那么就是这个行业问题

所以现在我对这个问题也不大避讳,也愿意聊这个话题

我个人喜欢关注几个元素

第一个我会留意区域是否有产业导入,而且是不可替代的产业。其实每个区都有所谓的金融中心商务中心,这些说起来都是产业,但是很多时候这些的产业都是重复的可以替代的,那么所谓的产业升级带来的红利也就和这些区域没有关系。

我比较上海那几个不可替代的产业区。比如说大虹桥为什么增值潜力比较好,因为这个是一个国家级的规划,上海独一无二难以替代。所以未来区域的发展动力一定是在上海的平均线之上的,那么对应的房屋增值也是在平均线之上。

当然上海还有能级比较高的产业导入区域,比如前滩、比如自贸区,但是这些区域的土地成本已经较高了,红利已经释放了,所以投资属性有但是没那么强了

第二个一个比较直观的因素就是看是否有足量的土地供应。其实我们看,为什么上海内环内的房屋增值幅度不如中环,而中环的不如外环呢,其实就是土地供应的关系拥有持续的土地供应,那么对于区域就会有持续的预期,大家对后续的开发都会有足够多的期待。虽然现在不少人倡导的保本价很粗暴,但是其实是有这个内在逻辑的,只要上海整体楼市利好,土地出让的确是推动房屋上涨的重要理由

所以综上所述,上海一些比较有潜力的区域我个人认为大概有几处地方,第一个是大虹桥辐射下的泛虹桥板块,比如青浦区域,比如松江区域,未来的潜力都还不错

最近我比较看好唐镇这个区域,核心就是因为唐镇是一个金融IT中心,为什么说这个产业比较好,核心还是因为他的不可替代,想要成为金融IT就必须建立一定功率的基站,而这个硬件设备不是那么容易复制的,所以以后的唐镇一定会集合上海所有银行的金融IT中心,这样的产业带动带来的人口导入一定会推动房价的增福

所以唐镇,未来一定会承接张江的发展趋势,所以未来走势也是相对看好,不论是自住还是投资都有一定的基础

目前来看,浦东未来唯一大规模开发的中高产社区就是外环外的唐镇。唐镇西面是张江男,北面是银行卡男,南面是迪斯尼,还能承接陆家嘴金融男的溢出,购买力整体井喷,应该可以支持未来10年的发展。

从唐镇整体布局来看,住宅的总体量是550万㎡,略小于整个花木+联洋。尚在(待)开发的面积约300万㎡,货值接近2000亿。相当于去年半个上海一手房成交量。可以说,在未来10年,唐镇每年都会有持续的人口导入,持续的土地出让,新盘销售。直到300万㎡全部开发完毕。整体时间表类似与联洋+花木(2000-2015)的开发,只不过晚了10年(2010-2025)


目前洋房、联排这种1.2低容积率产品,周边在售或未开盘的项目容积率都在1.6-2.0之间,目前保集澜湾这种产品基本无法再被复制。


而且单价洋房在不到4万,别墅也在5万以内,这样保集澜湾的售价体系可以说是良心定价


别墅的面积是220和258两种户型,附赠空间基本是220的达到380, 258的达到450左右。另外附赠双室内客户和私家电梯。同时引进绿城金牌物业管理。这样的性价比诚意也算摆在上面了


目前在认筹,保集澜湾四月底会入市最后一批新品,这一波卖完了就没有了

所以真心推荐大家这个项目,是当下置业比较理性和客观的选择,售楼处电话:021-58591818,就说卢俊朋友,他们会接待好的

转载带上这张图我就不和你计较

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